স্বল্পবিত্ত মানুষের কথা ভেবে অ্যাপার্টমেন্ট করবো

ড. তৌফিক এম সেরাজ। বিশিষ্ট ব্যবসায়ী। রিয়েল এস্টেট সেক্টরের সফল উদ্যোক্তা। তার প্রতিষ্ঠিত ‘শেল্‌টেক্ লিমিটেড’ সফলতার তিন দশক পার করে নেতৃত্ব দিচ্ছে বেসরকারি আবাসন শিল্পে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সার্বিক বিষয় নিয়ে মুখোমুখি হন জাগো নিউজ’র। এ খাতের বর্তমান অবস্থা, চ্যালেঞ্জ ও ভবিষ্যৎ নিয়ে গুরুত্বপূর্ণ মতামত ব্যক্ত করেন দীর্ঘ আলোচনায়।

মানুষের আবাসন নিশ্চিত করতে না পারলে কোনো উন্নয়নই টেকসই হতে পারে না বলে মত দেন। এ ক্ষেত্রে সরকারের সুদৃষ্টিই পারে আবাসন শিল্পের ইতিবাচক পরিবর্তন আনতে। নানা অভিজ্ঞতার কথা তুলে ধরেন নিজের প্রতিষ্ঠান প্রসঙ্গেও। দুই পর্বের সাক্ষাৎকারের আজ থাকছে প্রথমটি।

জাগো নিউজ : নানা উত্থান-পতনের মধ্য দিয়ে আবাসন শিল্পের প্রসার। এ খাতের বর্তমান ব্যবসা পরিস্থিতি নিয়ে কী বলবেন?

তৌফিক এম সেরাজ : আবাসন শিল্পের খুব ভালো সময় গেছে ২০১২ সাল পর্যন্ত। ২০১৩ সাল থেকে এ সেক্টরে একপ্রকার স্থবিরতা নেমে আসে। ২০১৬ সালের পর থেকে আবারও সার্বিক পরিস্থিতি সঠিক পথে চলে আসে।

বলতে পারেন, বর্তমান পরিস্থিতি অনেকটা স্বাভাবিকতার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। ২০১৮ সালের শেষ নাগাদ নির্বাচন ঘিরে খানিকটা স্থবিরতা দেখা দিয়েছিল এবং এটা প্রতিটি জাতীয় নির্বাচনের সময়ই হয়ে থাকে। নির্বাচনের পর পরিস্থিতি স্বাভাবিক হয়েছে। নতুন বছর, নতুন সরকার। জানুয়ারি-ফেব্রুয়ারি মাসে মূলত এ ব্যবসার পরিকল্পনা নিয়ে এগোতে হয়। বাজেট আসছে। সব মিলিয়ে পরিবেশ-পরিস্থিতি আপাতত আবাসন শিল্পের অনুকূলে, তা মনে করতে পারি।

জাগো নিউজ : ২০১২ সালের পর এ শিল্পে যে স্থবিরতা দেখা দিয়েছিল সে সময়ে আসলে কোন ধরনের চ্যালেঞ্জ মোকাবিলা করতে হয়েছে?

তৌফিক এম সেরাজ : মূলত ফ্ল্যাটের মূল্য কমাতে হয়েছিল। অর্থাৎ বাড়ির মূল্য কমিয়ে বিক্রি…। আমাদের কোনো হিসাবই মিলছিল না। লোকসান গুনতে গিয়ে অনেকে এ ব্যবসায় থাকতে পারেনি। লাভের কোটা শূন্য মানে ব্যবসায়ীদের জন্য বড় চ্যালেঞ্জ!

জাগো নিউজ : মন্দা পরিস্থিতিতে অনেকে ব্যবসা গুটিয়ে নিয়েছিলেন। মূলত ওই পরিস্থিতির জন্য কোন বিষয়কে দায়ী করা যায়?

তৌফিক এম সেরাজ : এককভাবে আসলে কাউকে দায়ী করা যায় না। মার্কেট পরিস্থিতি সমান তালে যাবে, তা ভাবার কোনো কারণ নেই। আবার সবাই সব ব্যবসা ভালো করবেন, তাও নয়।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা যখন ভালো হলো, তখন রাতারাতি অনেক ডেভেলপার কোম্পানি চলে আসলো এবং তারা ছোট ছোট করে কাজ শুরু করলো। তাদের হয়তো অভিজ্ঞতা ছিল না, পূর্ব প্রস্তুতি ছিল না। শুধু ভালো সময় দেখে ব্যবসা শুরু করলে আপনি খারাপ সময়ে টিকে থাকতে পারবেন না। যারা দীর্ঘদিন ধরে এ ব্যবসার সঙ্গে জড়িত, তারা মন্দা সময়ে কষ্ট হলেও পরিস্থিতি সামলে নিতে পেরেছেন।

জাগো নিউজ : ব্যবসায়ী বেশি থাকলে প্রতিযোগিতা ভালো হয়। এর সুবিধা সবাই পায়। এখন প্রতিযোগিতা নিয়ে কী বলবেন?

তৌফিক এম সেরাজ : প্রতিযোগিতা এখনও আছে। ব্যবসায় প্রতিযোগিতাকে সবসময়ই ইতিবাচকভাবে দেখতে হয়।

যারা প্রতিযোগিতায় টিকতে পারে না, তারা মূলত ব্যবসা করার মতো মানসিকতা রাখেন না। প্রতিযোগিতায় যদি কাঠামো না থাকে তাহলে সবার জন্যই সমস্যা। ওই সময় ফ্ল্যাটের মূল্য বেড়ে গেলো। বাংলাদেশে অ্যাপার্টমেন্টের মূল্য কিন্তু অনেক বেশি। কোনোভাবেই বাংলাদেশের আয়, সমাজ বাস্তবতার আলোকে অ্যাপার্টমেন্টের দাম সস্তা বলতে পারবেন না। এখনও অনেক দাম। কিন্তু ২০০৯ অথবা ২০১০ সালের দিকে তাকান, দেখবেন; দাম আরও বেশি ছিল। তখন দ্রব্যমূল্য কিন্তু আজকের তুলনায় সস্তাই ছিল।

আবাসন ব্যবসায় এখনও প্রতিযোগিতা আছে, তবে মার্কেট স্থিতাবস্থায় আছে। আমি বলতে পারি, আবাসন শিল্প সঠিক পথে হাঁটছে এখন।

জাগো নিউজ : দীর্ঘদিন ধরে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায় যুক্ত। এ সময়ে ক্রেতাদের চাহিদায় কোনো পরিবর্তন লক্ষ্য করেছেন কিনা?

তৌফিক এম সেরাজ : ২৫ কী ৩০ বছর আগে যদি ফিরে যান তাহলে দেখবেন উচ্চবিত্ত বা উচ্চ মধ্যবিত্তরা অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। তখন ইস্টার্ন হাউজিং শান্তিনগরে, কনকর্ড, বিআইটি, শেল্‌টেক্ ধানমন্ডি, বনানী, গুলশানে প্রজেক্ট করেছে। তখন মূলত উচ্চবিত্ত, উচ্চ মধ্যবিত্তের চাহিদার দিকে তাকিয়ে প্রজেক্ট করতে হয়েছে। ২০০০ বা ১৮০০ বর্গফুটের নিচে অ্যাপার্টমেন্টের কথা ভাবা যেত না।

এখন আমরা পরিকল্পনা করছি এক হাজার বা ১২০০ বর্গফুটের অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণে। আমাদের এখন অধিক গুরুত্ব দিতে হচ্ছে মধ্যম আয়ের মানুষের দিকে। মধ্যম আয়ের মানুষের আয়, ব্যাংক ঋণ, ডাউন পেমেন্টের কথা বিবেচনা করে আমাদের এমন সাইজের অ্যাপার্টমেন্টের কথা ভাবতে হচ্ছে। ঢাকার মধ্যভাগেও এখন এমন অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা বাড়ছে। এ মার্কেট নিয়েই আমাদের কোম্পানির বিশেষত্ব রয়েছে। গুলশান, ধানমন্ডিতেও আমাদের বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে। তবে সেখানে এখন ক্রেতার সংখ্যা কম। কারণ গত ৩০ বছরে উচ্চবিত্তের অনেকেই অ্যাপার্টমেন্ট কিনে ফেলেছেন।

এ কারণে ভবিষ্যতে যারা অ্যাপার্টমেন্ট কিনতে পারবেন তাদের চাহিদার কথা বিবেচনা করে আমাদের প্রজেক্ট করতে হচ্ছে। এরপর স্বল্পবিত্ত মানুষের কথা ভেবে অ্যাপার্টমেন্ট করব। কিন্তু আমরা সেটা এখনও পারছি না।

জাগো নিউজ : না পারার কারণ কী?

তৌফিক এম সেরাজ : বলতে পারেন সবারই ব্যর্থতা। বিশেষ করে বেসরকারি সেক্টর এখানে কোনো অবস্থান দাঁড় করাতে পারছে না।

মূলত জমির দামের কারণে আমরা স্বল্প আয়ের মানুষের জন্য প্রজেক্ট করতে পারছি না। জমির দাম অনেক বেশি। আমরা মনে করি, স্বল্প আয়ের মানুষের জন্য আবাসন প্রজেক্ট করতে হলে সরকার ও বেসরকারি প্রতিষ্ঠানগুলোর মধ্যে বন্ধন দরকার।

জাগো নিউজ : এ বন্ধনের কথা আপনারা দীর্ঘদিন ধরে বলে আসছেন…

তৌফিক এম সেরাজ : সরকার হয়তো কিছুটা চেষ্টা করেছে। কিন্তু সেটা খুব একটা পরিবর্তন আনতে পারছে বলে আমার মনে হয় না।

জাগো নিউজ : জমির দাম সহনীয় মাত্রায় আনার জন্য আপনাদের কোনো প্রস্তাবনা আছে কিনা?

তৌফিক এম সেরাজ : ব্যক্তিমালিকানার জমি আমাদের প্রস্তাবনায় সহনশীল মাত্রায় আসবে না। স্বল্পবিত্ত মানুষের জন্য প্রজেক্ট আপনি গুলশান বা ধানমন্ডিতে করতে পারবেন না। এমনকি উত্তরাতেও এখন জমির দাম কম নয়।

যোগাযোগ ব্যবস্থার অনেক পরিবর্তন আসছে। এগুলোর বাস্তবায়ন হলে ঢাকা থেকে কিছুটা দূরে স্বল্পবিত্তদের জন্য প্রজেক্ট করা যেতে পারে। তবে আরও কয়েক বছর সময় লাগবে বলে মনে করি।

জাগো নিউজ : এক্ষেত্রে আপনাদের নিজস্ব কোনো পরিকল্পনা আছে কিনা?

তৌফিক এম সেরাজ : আমরা অবশ্যই এমন প্রজেক্টের সঙ্গে সম্পৃক্ত হতে চাই। তবে এখন পর্যন্ত সক্রিয় কোনো ভাবনা নেই।

জাগো নিউজ : আপনি সবসময় বিকেন্দ্রীকরণের কথা বলেন। দেশের অন্য প্রান্তের আবাসন ব্যবস্থা নিয়ে কী বলবেন?

তৌফিক এম সেরাজ : আমরা এখনও অন্য জেলা শহরে যেতে পারিনি। তবে অনেকেই চলে গেছে। ফলে আবাসন শিল্পের বিকেন্দ্রীকরণ শুরু হয়েছে, তা বলা যেতেই পারে।

তবে আমি শুধু ব্যবসাকেই বিকেন্দ্রীকরণ বুঝি না। নগরায়ণের যে সমস্যা রয়েছে, এর সমাধান শুধু ঢাকায় হবে না। ঢাকা এখন অনেক বড় শহর। ঢাকাকে আরও বড় করে তোলার কোনো যুক্তি নেই। পাশের শহরগুলো ঢাকার সঙ্গে যুক্ত করা সময়ের দাবি। এজন্য রেল, নৌ, সড়কপথের উন্নয়ন জরুরি। অন্য শহরের উন্নয়ন, সুবিধা না বাড়িয়ে শুধু ঢাকাকেন্দ্রিক উন্নয়ন হচ্ছে আত্মঘাতী সিদ্ধান্ত। এখন চাকরিজীবীরা অন্য শহরে থাকতে চান না। স্কুল, কলেজ, বিশ্ববিদ্যালয়সহ যে সুবিধা ঢাকায় রয়েছে, সে তুলনায় অন্য শহর ধারে-কাছেও নেই। এ কারণে একটু বিত্তবান যারা, তারা পরিবারকে ঢাকাতেই রাখতে অভ্যস্ত। আর যুগের বাস্তবতা তো অস্বীকার করার উপায় নেই। ঢাকা ছাড়া অন্য শহরে মানুষ যাবে কেন?

অথচ আমাদের ৬৪ জেলায় সমান তালে এগিয়ে যাওয়ার কথা ছিল। অন্তত ৬৪ জেলার মধ্যে যদি ১০টি মাঝারি আকারের শহর, ৮টি স্বল্প-মাঝারি আকারের শহর গড়ে উঠতো, তাহলে তো ঢাকার ওপর এত চাপ থাকতো না। যানজট, পরিবেশ দূষণ, ফুটপাত দখলসহ হাজারও সমস্যা থাকার পরও মানুষ ঢাকায় ভিড়ছে। এর প্রধানতম কারণ হচ্ছে, দেশের অন্য প্রান্তে আয়ের চেয়ে ঢাকায় আয়ের সুবিধাটা বেশি। ১৭ কোটি মানুষের জন্য অন্তত দেশে ১৭টি মাঝারি শহর গড়ে ওঠা সময়ের দাবি ছিল।

জাগো নিউজ : তার মানে বিকেন্দ্রীকরণে রাষ্ট্র উদাসীন?

তৌফিক এম সেরাজ : বিকেন্দ্রীকরণ ছাড়া কোনো উপায় নেই। এটি একদিনে হবে, আমি তা মনে করি না। কিন্তু বিকেন্দ্রীকরণ সামনে রেখেই আমাদের এগিয়ে যাওয়া উচিত ছিল। জেলা বা বিভাগীয় শহরগুলোতে নজর না বাড়ালে সত্যিই একদিন উপায় থাকবে না।

জাগো নিউজ : বিকেন্দ্রীকরণের চাপটা বেসরকারিভাবেও সৃষ্টি হওয়ার কথা ছিল। অথচ সবাই ঢাকাতেই আটকা…

তৌফিক এম সেরাজ : মুক্ত অর্থব্যবস্থায় সবাই নিজের লাভটাই দেখবে। ঢাকায় রিকশা চালকেরও আয় বেশি। এমনকি ভিক্ষাবৃত্তিও বেশি। তার মানে, উচ্চ আয় থেকে নিম্ন আয়ের সবাই ঢাকাকেই আপন মনে করছেন। সরকারের সব প্রধান দফতর ঢাকাতে। এমনকি নৌবাহিনীর সদর দফতরও ঢাকায়। সুবিধা যেখানে মানুষ সেখানেই থাকতে চাইবে।

তবে সময় চিন্তার পরিবর্তন ঘটায়, বর্তমানে পরিস্থিতি কিছুটা বদলেছে। দেশের নানা প্রান্তে অর্থনৈতিক অঞ্চল গড়ে উঠছে। ইপিজেডগুলো স্থবির ছিল। এখন আবার প্রাণ পাচ্ছে। এগুলো হলে অবশ্যই মানুষ সেখান থেকে সুবিধা পাবে। তবে এসব সুফল তো আগামীকালই পাওয়া যাবে না। সময় লাগবে। একসময় তো সব গার্মেন্টস ঢাকার মধ্যে ছিল। এখন প্রায় সবই ঢাকার বাইরে যাচ্ছে। বেসরকারি বিশ্ববিদ্যালয়ের ক্যাম্পাসগুলো ঢাকার বাইরে যাচ্ছে। এসব ইতিবাচক পরিবর্তন বটে।

জাগো নিউজ : কিন্তু রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠানগুলো তো ঢাকাতেই থাকলো…

তৌফিক এম সেরাজ : যেখানে নিশ্চিত মুনাফা সেখানেই আপনি বিনিয়োগ করতে চাইবেন। উদাহরণ দিয়ে বলি। আমরা যখন একটি প্রজেক্ট শুরু করি, সেখানে প্রথম ব্যবসা শুরু করেন চা-বিস্কুটের দোকানদার। ছোট একটি টঙ বানিয়ে তিনি ব্যবসা শুরু করেন। প্রথম দিনের ব্যবসা। সেখানে মাটি কাটা শ্রমিক থেকে শুরু করে ইঞ্জিনিয়াররাও গিয়ে চা-বিস্কুট খান। অর্থাৎ মানুষ তার সুবিধাটাই আগে খোঁজেন। যদি অন্য শহরে সুবিধা থাকতো, তাহলে রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠানগুলো অবশ্যই ঢাকাতে আটকে থাকতো না।

জাগো নিউজ : এই যে কেন্দ্রীভূত উন্নয়ন, ভবিষ্যতে কোথায় দাঁড়াবে রাজধানী ঢাকা?

তৌফিক এম সেরাজ : ঢাকাকে ঘিরে যেসব পরিকল্পনা নেয়া হচ্ছে, তা ঢাকার জীবনকে সহজ করবে বলে মনে করি। যোগাযোগ ব্যবস্থার উন্নয়ন ঘটছে। দূষণ হয়তো কমে আসবে। সিএনজি চালুর আগে ঢাকার দূষণ আরও বেশি ছিল। পলিথিন এখন অনেক কম ব্যবহার হচ্ছে। সচেতনতা বাড়ালেই রাজধানী বেঁচে থাকবে।

তবে ঢাকার উন্নয়নের পাশাপাশি অবশ্যই ছোট ও মাঝারি আকারের শহরগুলোর উন্নয়নে নজর দিতে হবে এবং সেটা এখনই। মধ্যম ও ছোট শহরগুলোর জন্য এখনই বড় বড় পরিকল্পনা নেয়া উচিত। সব বড় পরিকল্পনা ঢাকাতেই নিতে হবে, তা মনে করি না। ঢাকাকে বাঁচাতে জেলা শহরগুলোর উন্নয়ন জরুরি।

এএসএস/এমএআর/জেআইএম