‘ফার’র মারপ্যাঁচে আবাসন খাত

• ২০ ফুট রাস্তা থাকলে ৫ কাঠায় ৪ তলা বাড়ি• জমি সংকটে চাপ বাড়বে কৃষিজমিতে• ছিটকে পড়বেন আবাসন ব্যবসায়ীরা • ফার ১ বা দশমিক ৫ শতাংশ বাড়ানোর দাবি

নিয়মিত অগ্নিদুর্ঘটনা নিয়ে উদ্বিগ্ন নগরবাসী। ভূমিকম্প আতঙ্কও কম নয়। চলতি বছর তাপপ্রবাহও ভাবিয়েছে নগরায়ণ নিয়ে। ঢাকায় ভবন তৈরিতে নিয়ম থাকলেও অধিকাংশ ক্ষেত্রে মানা হয় না ইমারত বিধিমালা। যে কারণে কোনো দুর্ঘটনা ঘটলে কঠিন হয় সামাল দেওয়া।

এসব বিষয় মাথায় রেখেই ইমারত নির্মাণ বিধিমালার খসড়ায় আনা হয়েছে বেশকিছু পরিবর্তন। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পরিবর্তন এসেছে ফ্লোর এরিয়া রেশিও (ফার) পুনর্বিন্যাসে। ফারের মাধ্যমে ভবনের উচ্চতা, ফ্ল্যাটের আয়তন, কতগুলো ফ্ল্যাট হবে সেটা নির্দিষ্ট করে দেওয়া হচ্ছে নতুন বিধিমালায়। এতে বিল্ডিংয়ের উচ্চতা কমবে এবং ভবন পরিবেশবান্ধব হবে বলছেন নগর পরিকল্পনাবিদরা।

‘নতুন বিধিমালা অনুযায়ী ভবনের উচ্চতা ও আয়তন কমবে। ফলে কমবে ফ্ল্যাটের সংখ্যা। ব্যবসায়ীরা আবাসন খাতে বিনিয়োগে নিরুৎসাহিত হবেন। শুধু আমরা না, জমির মালিকও ক্ষতিগ্রস্ত হবেন। মধ্যবিত্তকে ফ্ল্যাটের আশা ছেড়ে দিতে হবে।’— আবাসন ব্যবসায়ী লিয়াকত আলী ভূঁইয়া

তবে আবাসন ব্যবসায়ীরা বলছেন, ইমারত বিধিমালা ২০২৪ এর খসড়া পাস হলে ফারের কারণে মুখ থুবড়ে পড়বে আবাসন ব্যবসা। সরকার হারাবে শত শত কোটি টাকার রাজস্ব। আবাসনশিল্প ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার পাশাপাশি সাধারণ নাগরিক, জমির মালিকও পড়বেন ক্ষতির মুখে। জমির সংকট দেখা দেবে, চাপ বাড়বে কৃষিজমির ওপর। ব্যাহত হবে পরিবেশ।

খাত সংশ্লিষ্টরা বলছেন, ইমারত নির্মাণ বিধিমালা পাস হলেই দুই থেকে তিন বছর সময় পাবেন উদ্যোক্তারা। এরপর অর্থাৎ আগামী দুই বছর পরে বর্তমানে যেসব ফ্ল্যাট প্রতি স্কয়ার ফুট সাত হাজার টাকায় কেনা যাচ্ছে, সেটা ১০ হাজার টাকায় কিনতে হবে। আর রড-সিমেন্টের দাম বাড়লে ১০ হাজারের সঙ্গে আরও বর্ধিত দাম যোগ হবে। অর্থাৎ উচ্চবিত্তদের জন্যই হবে ফ্ল্যাট, সাধারণ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে চলে যাবে। পাশাপাশি সিংহভাগ ডেভেলপার কোম্পানি টিকতে পারবে না।

আরও পড়ুনত্রুটিপূর্ণ জাতীয় বিল্ডিং কোড সংশোধনের দাবিপরিবেশবান্ধব অবকাঠামো নির্মাণের নির্দেশ গণপূর্তমন্ত্রীর

নতুন খসড়া বিধিমালায় যত আপত্তিবলা হয়েছে— কোনো এলাকার ফার আড়াই (২.৫) এবং সেখানে প্লটের ফার যদি তিন নির্ধারণ করা হয়, তবে রাজউক প্রণীত বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) মতে সর্বনিম্ন ফার কাউন্ট করতে হবে। তার মানে এখানে কাউন্ট হবে আড়াই। এতে রাস্তা বড় হওয়া সত্ত্বেও কমে আসবে বিল্ডিংয়ের উচ্চতা। প্লট সংলগ্ন রাস্তার ফারকে বেসিক ধরলে বিল্ডিংটা আরও একটু বড় হবে। আবার ফ্ল্যাটের আয়তনও বাড়বে।

এখানে ঠিক করে দেওয়া হয়েছে সবকিছু। যেমন কোন জমিতে কতটি ইউনিট, ফ্ল্যাট কতটা হবে সেটা ঠিক করে দেওয়া হয়েছে। এখানে আয়তনও নির্দিষ্ট করা হয়েছে। এ খসড়া পাস হলে এর বাইরে যাওয়ার সুযোগ নেই। পাঁচটার জায়গায় ১০টি ফ্ল্যাট করা যাবে না। পাঁচ কাঠায় ছোট ছোট ইউনিট করে চারটা ফ্ল্যাট করার সুযোগ থাকবে না।

২০ ফুট রাস্তার ফার দুই হলে করা যাবে চারতলা বাড়ি। আর ২০ ফুটের নিচে হলে ফার আরও কমে দেড় বা পৌনে দুই হবে, সেক্ষেত্রে তিন থেকে সাড়ে তিনতলা বাড়ি করা যাবে। এতে জমি দিতে আগ্রহী হবেন না মালিক। কারণ ডেভেলপার কোম্পানিগুলো সাধারণত যেসব জমি নেয় সেখানে দুই থেকে তিনতলা বিল্ডিং ভেঙে ডেভেলপ করে। এখানে জমি ডেভেলপ হলেও বাড়ি তিনতলাই হচ্ছে।

আগের নিয়মে ১৬ ফুট রাস্তায় জমির মালিক রাস্তা ৪ ফুট ছেড়ে দিলে একটু ফার বাড়িয়ে দেওয়া হতো। দাম ছাড়াই রাস্তা ছেড়ে দিলে সরকার একটু ফার দিতো। এতে রাস্তা প্রশস্ত হতো। খসড়ামতে, ১৬ ফুট রাস্তার ফার দেড় (১.৫)। এখানে রাস্তা ১৬ ফুট আছে, তবে জমির মালিক উভয় পাশে ৪ ফুট ছেড়ে দিলে ২০ হয়। এখানে ফার দুই হয়। অর্থাৎ, এখানে চারতলা বাড়ি করার সুযোগ আছে। জমির দুদিকে ছেড়ে (ইফেক্টিভ সেটব্যাক) দিয়ে আগের নিয়ম অনুযায়ী ফার বাড়ানোর কথা বলছেন ব্যবসায়ীরা।

ব্যবসায়ীরা বলছেন, আমরা চাই প্লট সংলগ্ন রাস্তার ফারকে বেসিক ফার ধরা হোক। এতে বিল্ডিংয়ের উচ্চতা বাড়বে। ফ্ল্যাটের সংখ্যা নির্দিষ্ট, আয়তন নির্দিষ্ট, উচ্চতা নির্দিষ্ট করে দিচ্ছে এটাও চাই না। এমনটা করা মানে হাত-পা বেঁধে পানিতে ছেড়ে দেওয়া। ফার এক বাড়ানো হোক। ড্যাপ যা করছে, বিধিমালায় কিছু পরিবর্তন হোক। সব শ্রেণির ক্ষেত্রে রাস্তার ফার এক বাড়ানো হোক, কমপক্ষে দশমিক ৫ বাড়ানো হোক। এটা হলেও তা ২০০৮ এর বিধিমালার চেয়েও অনেক কম হবে। তবুও কিছুটা স্বস্তি আসবে। হয়তো ব্যবসা টিকে থাকবে।

‘কোনো ধরনের মতামত ছাড়াই ইমারত নির্মাণ বিধিমালার খসড়া প্রস্তুত করা হয়েছে। খসড়া ইমারত নির্মাণ বিধিমালায় যেভাবে নতুন আইন তৈরি করা হচ্ছে তাতে সাধারণ নাগরিক, ভূমি মালিক ও ভবন মালিকের ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার আশঙ্কা রয়েছে।’— রিহ্যাব সভাপতি মোহাম্মদ ওয়াহিদুজ্জামান

আরও পড়ুনভবন নির্মাণে অনিয়ম ঠেকাতে রাজউকের পরিদর্শন বই বিতরণঅর্ধেকে নেমেছে ছোট-মাঝারি ফ্ল্যাট বিক্রি

আবাসন ব্যবসায়ী এবং ব্রিক ওয়ার্কস লিমিটেডের চেয়ারম্যান লিয়াকত আলী ভূঁইয়া জাগো নিউজকে বলেন, নতুন বিধিমালা অনুযায়ী ভবনের উচ্চতা ও আয়তন কমবে। ফলে ফ্ল্যাটের সংখ্যা কমবে। ব্যবসায়ীরা আবাসন খাতে বিনিয়োগে নিরুৎসাহিত হবেন। ক্ষতিগ্রস্ত হবেন জমির মালিকও। বিশ্বের বিভিন্ন দেশ উলম্বভাবে ভবন তৈরির দিকে, আমরা হাঁটছি উল্টো পথে। আমাদের জমির সংকট আগামীতে আরও মারাত্মক হবে। কৃষিজমির ওপর চাপ বাড়বে, মধ্যবিত্তকে ফ্ল্যাটের আশা ছেড়ে দিতে হবে।

এ বিষয়ে মগবাজার এলাকার বাসিন্দা রিপন বলেন, ‘ঋণ নিয়ে আমাদের একটা প্লট নিজেরাই ডেভেলপ করেছি। একটা ব্যবসাও করছি। আরও কিছুটা সময় লাগবে ঋণ পরিশোধ করতে। এখন যে বিধিমালা করা হচ্ছে এতে অন্য জমিটি নষ্ট হবে। আমার জমির চারপাশে ১০-১৩ তলা বিল্ডিং হয়েছে। দুই বছর পর আমাদের তাহলে চারতলা বিল্ডিং করতে হবে?’

ঢাকা ইমারত নির্মাণ বিধিমালা-২০২৪ নিয়ে ক্ষোভ প্রকাশ করে আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিহ্যাব সভাপতি এবং জাপান গার্ডেন সিটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক মোহাম্মদ ওয়াহিদুজ্জামান বলেন, কোনো ধরনের মতামত ছাড়াই ইমারত নির্মাণ বিধিমালার খসড়া প্রস্তুত করা হয়েছে। বিধিমালা চূড়ান্ত না করার জন্য গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয় এবং রাজউককে অনুরোধ জানাই। খসড়া ইমারত নির্মাণ বিধিমালায় যেভাবে নতুন আইন তৈরি করা হচ্ছে তাতে সাধারণ নাগরিক, ভূমি মালিক ও ভবন মালিকের ক্ষতিগ্রস্ত হওয়ার আশঙ্কা রয়েছে। একই সঙ্গে ক্ষতিগ্রস্ত হবে আবাসনশিল্প।

গত ২১ এপ্রিল কার্বন নিঃসরণহীন, টেকসই ও পরিবেশবান্ধব অবকাঠামো নির্মাণের নির্দেশ দিয়েছেন গৃহায়ন ও গণপূর্তমন্ত্রী র আ ম উবায়দুল মোকতাদির চৌধুরী।

‘২০০৮ সালের বিধিমালা যেটা হয়েছিল সেটা বিজ্ঞানসম্মত ছিল না। এখন নগরে সবুজ নেই, রাস্তা নেই। নতুন যে বিধিমালা করা হয়েছে সেটা শুধু বাস্তবসম্মতই নয় বিজ্ঞানসম্মতও।— ড্যাপের প্রকল্প পরিচালক মো. আশরাফুল ইসলাম

আরও পড়ুনভবন নির্মাণে নকশার ব্যত্যয়, সাড়ে ৩ লাখ টাকা জরিমানাফ্ল্যাট বুঝিয়ে দেয় না ‘নগর ডিজাইন’, মূল হোতা প্রকৌশলী সেলিম

হাউজিং অ্যান্ড বিল্ডিং রিসার্স ইনস্টিটিউটের (এইচবিআরআই) পরিচালনা পর্ষদের সভায় তিনি জানিয়েছিলেন, রাষ্ট্র পরিচালনার জন্য অপরিহার্য যে সব আইন, তা বঙ্গবন্ধু স্বল্পতম সময়ের মধ্যে প্রণয়ন করেছিলেন। দেশের আর্থসামাজিক প্রেক্ষাপট বিবেচনায় তিনি জনকল্যাণমুখী বিভিন্ন প্রতিষ্ঠান গড়ে তুলেছিলেন।

হাউজিং অ্যান্ড বিল্ডিং রিসার্চ সেন্টারও তিনিই প্রতিষ্ঠা করেছিলেন। পরিবেশ সুরক্ষা ও কার্বন নিঃসরণ হ্রাসে বর্তমান বিশ্বে ব্যাপক আলোচনা হচ্ছে। বঙ্গবন্ধু কার্বন নিঃসরণহীন, টেকসই ও পরিবেশবান্ধব নির্মাণসামগ্রী উদ্ভাবনে গবেষণার জন্য এ প্রতিষ্ঠান গড়ে তুলেছিলেন।

এ বিষয়ে কথা হলে রাজউকের নগর পরিকল্পনাবিদ ও ডিটেইল এরিয়া প্ল্যানের (ড্যাপ) প্রকল্প পরিচালক মো. আশরাফুল ইসলাম বলেন, এর আগে ২০০৮ সালের বিধিমালা যেটা হয়েছিল সেটা বিজ্ঞানসম্মত ছিল না। এখন নগরে সবুজ নেই, রাস্তা নেই। নতুন যে বিধিমালা করা হয়েছে সেটা শুধু বাস্তবসম্মতই নয় বিজ্ঞানসম্মতও।

তিনি বলেন, ফার কম-বেশির কারণে ব্যবসায়ী-ভূমির মালিক ক্ষতিগ্রস্ত হবেন এটা একটা প্রোপাগান্ডা। কারণ বিল্ডিং কম হলে তো খরচও কম হবে, এতে বাড়তি খরচ বা লোকসানের কিছু নেই। আবার মেট্রো এলাকায় যেখানে ফার বেশি সেখানে অন্য সুবিধাও বেশি এবং বড় বিল্ডিং তৈরির সুযোগ আছে। এছাড়া সরকার সবার জন্য জনকল্যাণমূলক বাসযোগ্য শহর করতে চায়। আর সেটা গুরুত্ব দিয়েই খসড়া নীতিমালা করা হয়েছে।

ইএআর/এমএএইচ/জেআইএম